Paso 3. Auditoría del mantenimiento
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Paso 3. Auditoría del mantenimiento

Mantenimiento

Paso 3. Auditoría del mantenimiento

El siguiente paso para la elaboración del Plan Director es el análisis de las características y el alcance real del mantenimiento de las instalaciones.

Habitualmente esta labor la realizamos con el personal de mantenimiento ya que, al contrario de lo que pueda parecer, no se trata de «sacar las vergüenzas» si no de conocer las limitaciones que el propio personal tiene (falta de herramientas específicas, falta de un Plan de mantenimiento, falta de formación,… o lo más habitual, la falta de tiempo por atender otras prioridades distintas).

Problemas de incrustaciones calcáreas en tuberías

La experiencia nos indica que en la gran mayoría de los instalaciones no industriales no existe un Plan de mantenimiento adaptado a las necesidades reales de las instalaciones más allá de un mantenimiento correctivo.

Con los recortes de personal de la última crisis, la labor de mantenimiento preventivo ha quedado en un segundo plano, centrándose en la mayor parte de los casos en un mantenimiento correctivo.

Así, es habitual que, por ejemplo en instalaciones hoteleras, el equipo de mantenimiento se dedique más a la pintura o el suelo que a las instalaciones, incluso aunque estén en un estado calamitoso.

Material sin uso desmontado en un Hotel. Tuberías de acero inoxidable, galvanizado, negro, polipropileno, polietileno, ventilación…

Dentro del Plan Director diseñamos un Plan de Mantenimiento específico con las tareas requeridas para asegurar la eficiencia y durabilidad de las instalaciones, así como la implantación de un software a medida con los puntos de control:

1: Desglose de la estructura de Centros y equipos

–          Elaboración de la estructura del Centro: definición de un centro de trabajo con cada edificio, con la urbanización y con las zonas comunes (por ejemplo una sala de calderas o geotermia pueden servir a varios edificios). La siguiente división en plantas y por último en estancias. Con esto el primer dígito de la estructura de cada elemento deberá tener 7 dígitos: EEPPSSS (edificio-planta-estancia)

–          Elaboración de la codificación de cada instalación: cada instalación deberá tener un código independiente formado por tres dígitos (por ejemplo FON, ELE, CAL, CLI, SAN,…)

–          Elaboración de la codificación de cada familia de equipo (empleando al menos tres dígitos), por ejemplo BMB (bombas), FAN (fancoil), COL (colector),…

–          Elaboración de la codificación de cada subfamilia de equipo (por ejemplo el cabezal del colector podría ser CAB)

–          Elaboración de la codificación de cada equipo: código por ejemplo numérico que indique el número de elementos iguales.

Por ejemplo, un cabezal de un colector de la planta baja del edificio de administración podría ser 01-00-PAS-CAL-COL-CAB-001.

La codificación la estaba trabajando Javier, por lo que se podría adaptar a lo que ha desarrollado, solamente habría que comprobar que tiene como mínimo ese nivel de desglose o mayor.

2: Identificación de cada elemento de cada instalación (no sólo de cada instalación si no que se podría añadir aspectos como pintura, tarimas,…) y de las necesidades y periodicidad de mantenimiento.

3: Identificación de los recursos de personal disponible, propio y externo, capacidad de cada uno, costes,…

4: Elaboración del plan de mantenimiento global del Centro.

5: Implantación del software de mantenimiento.

A fin de evitar posibles problemas se han establecido una serie de requisitos mínimos que debe cumplir:

–          La información del cliente debe pertenecer al cliente, si bien las aplicaciones online funcionan muy bien presentan el problema de la dependencia de unos servidores externos y un coste mensual, en caso de cualquier incidencia se perdería la documentación implantada.

–          La tecnología de base de datos debe basarse en sistemas actuales, se descartan los sistemas basados en Access, ya que presentan las limitaciones del propio programa. En este caso se recomienda que se empleen bases de datos SQL, mayor rapidez de software, estándar de trabajo, independencia de Windows,…

–          Debe permitir la elaboración de partes de trabajo, gestión de stock y compras, posible vinculación a un ERP, análisis de costes de personal, planificación automática de las labores en función de las periodicidades del plan de mantenimiento.

–          Un usuario de gestor y multiusuario para poner incidencias.

6: Conexión a la red de todos los puntos críticos desde un único punto. Es necesario llevar todos aquellos puntos críticos de control al software de mantenimiento. Para no ser esclavo de empresas externas (como suele suceder con los equipos de control), se recomienda la implantación de sistemas de control sencillos con comunicación por red.

7: Implantación de las medidas de ahorro energético. Una vez que esté implantado el sistema de control sería el momento de afrontar medidas como el cambio de la caldera, la instalación de paneles solares, …

De esta forma garantizamos un mantenimiento óptimo de la instalación con un menor esfuerzo futuro y mejor planificación que si dejamos los mantenimientos correctivos y rezamos.